按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
开发土地和新建房及配套设施（简称“房地产开发”）的成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本（简称“房地产开发成本”），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用：
开发土地和新建房及配套设施的费用（简称“房地产开发费用”），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值额时予以扣除。
五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
（一）土地增值税的税率
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
3．增值额超过扣除项7目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（二）土地增值税应纳税额的计算
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地的应纳税额．具体的计算公式分别是：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的：
土地增值税税额=增值额×30％
2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的：
土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
3．增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的：
土地增值税税额=增值额× 50％一扣除项目金额× 15％
4．增值额超过扣除项目金额200％的：
土地增值税税额=增值额×60％一扣除项目金额× 35％
以上公式中的5％、15％和35％，均为速算扣除系数。
【例6－9】某公司2004年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费10万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金10万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
方法一：
（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金，支付给中介人的卖房中介费不允许扣除。
扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）
（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
增值额=1600－1030=570（万元）·
（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。
570÷1030=55．3％，说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
（4）分别计算各级次土地增值税税额，即按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率。
①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，适用30％的税率。
这部分的增值额=51 5×30％=154．5（万元）
②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，适用40％的税率。
这部分的增值额=（570－515）×40％=22（万元）
（5）计算应纳税额总额，即将各级次土地增值税税额相加之和。
公司应纳土地增值税总额=154．5＋22=176．5（万元）
方法二：
（1）、（2）、（3）计算步骤及方法同方法一中的（1）、（2）、（3）。
（4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
代入本题相关数据计算：
公司应纳土地增值税税额=570×40％一1030×5％=176．5（万元）
【例6－10】某房地产公司2004年11月发生如下经济业务：
（1）签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18 000万元，该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元；缴纳的土地使用权转让费3000万元；利息支出150万元；相关税金990万元；其他费用800万元；加计扣除额为1600万元。
（2）采用直接收款方式销售现房，取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款100万元。（此两项业务不考虑土地增值税）
（3）将空置商品房出租取得租金收入20万元。
已知土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
要求：计算该公司销售该写字楼应缴纳的土地增值税。
【解析】
扣除项目金额合计=5000＋3000＋150＋990＋800＋1600
=11540（万元）
（2）销售写字楼增值额=转让房地产取得的收入—扣除项目
=18000－11540
=6460（万元）
（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比：
说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
该公司销售写字楼应缴纳的土地增值税税额：
税法规定，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
该公司应缴纳的
土地增值税税额= 11540×50％×30％＋｜（6460－11540×50％）×40％
=1731＋276
=2007（万元）
六、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限
（一）土地增值税纳税义务发生时间
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案，定期申报方式确定后，1年之内不得变更。经税务机关审核同意后；可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在的不同地区分别申报纳税。
需要注意的是，纳税人是自然人