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的关系。
如果要到燕京开展房地产事业，宋亮自认为经验足够，资金也还算充沛，只要不操作大项目，问题就不是很大，眼光应该也没什么大问题，最大的问题是人脉。
宋亮又觉得，如果李牧参与进来，那么资金上就能得到一定的补足，李牧做生意的眼光独到，所以在眼光问题上也能够起到很大的补充作用。
这样的话，资金、眼光、经验，这三点都具备而且都足够了。
剩下的就是人脉。
这也就是李牧口中那个陈泽最大的价值体现了，父亲是部委高官、母亲是上市企业老总，这样的人在燕京必然是有相当人脉的，如果他能够把他的人脉拿进来，那么这四点就齐备了，成事的可能性也就大大增加。
于是，宋亮专程飞抵燕京和李牧见面。
李牧亲自开车到机场接上了他，从机场回市里的路上，李牧大概把想法跟宋亮说了一下。
李牧的想法很简单，宋亮过来，成立个公司，自己和陈泽都会入股，自己出钱，陈泽出人脉，宋亮来操盘，今年年内先以开发一到两个住宅楼盘为目标，明年开始操作商业地产。
宋亮说：“住宅楼盘我还算比较有经验，商业地产这一块我不太熟练，当初我跟天明的爸爸干的时候，商业地产的模式还很单一，做来做去无非就是百货大楼、商场的套路，没什么新鲜的东西，虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的，但以我对你的了解，这种模式你肯定瞧不上。”
李牧点点头，说：“你说的那种商业地产模式太普遍了，弄块地，盖一个商场，每一层规划销售不同种类的商品，这种虽然也能赚钱，但是太没意思了。”
说着，李牧顿了顿又道：“我想做的商业地产，主要得具备两个点，一个是消费一体化，一个是地标性。”
“消费一体化就是功能要多元化，不只是购物，还要有餐饮和娱乐，甚至还要有高端的配套写字楼，就好像王府井，百货大楼很出名，小吃一条街也很出名，旁边也有电影院、ktv、酒店和写字楼，所以王府井就是一个消费一体化的综合体，不过问题是，这里面每一个版块都是各自独立的，如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营，那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大，这就是我想要的消费一体化。”
“至于地标性很容易理解，就好像每个城市都有自己最出名的地方一样，说起金陵，你会想到夫子庙、秦淮河等等；说起燕京，你会想到王府井、西单；如果我们把商业地产做到了消费一体化，剩下的就是把这个概念推广出去，让这个城市里的人脑子里有一个潜意识，每当他们想到消费，他们就会想到这里，他们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选，会把到这里消费视为一种时尚，那时候，这个项目就会成为这个城市的地标。”
宋亮听完李牧的介绍，轻叹一声，说：“这种项目相当庞大啊，你有把握？”
李牧说：“我有做好之后能赚钱的把握，至于怎么做好，就得看你的了，毕竟我对房地产的具体运作一无所知，我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”
宋亮说：“银行那边的合作很简单，就是互惠互利，银行也有营收压力，现在房地产比较热，他们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开发商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动开发，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上。”
李牧问他：“这里面的杠杆大概有多少倍？如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开发商需要出多少钱？”
宋亮说：“一般情况下是10…20％之间，主要用在拿地，毕竟有了地银行就会给你钱。”
说着，宋亮又道：“如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用那地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了，这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可以支撑到开盘了。”
李牧听得惊讶咋舌：“拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚民众的钱，真真是空手套白狼啊！”
第415章 换辆车（）
宋亮对于房地产的理解，比李牧要精深的多，他对李牧说：“如果你让我用一句话来概括房地产的话，我想我应该不会用空手套白狼，房地产在国内，更像是一个借鸡生蛋的故事。”
“地皮就是政府手里可以下单的鸡，开发商只要有能耐把鸡借过来，手握大量饲料的银行就会立刻借给你饲料，能让这只鸡下多少蛋，就要看房地产商的本事了，毕竟鸡也不是白借的，如果搞不好，借鸡生蛋的买卖也会干成鸡飞蛋打。”
李牧此刻心里想的是日后那个混成了网红的首富之子，他家的商业地产遍布全国，当万达广场在全国一二线城市成为地标的时候，据说万达每年会收到上百个城市的投资邀请，当地政府为了吸引万达广场的入驻，往往会给出极大的优惠政策扶持，甚至能在有的城市实现零价拿地，即便如此，万达也要经过慎重考量，才会决定是否在该地投资。
做大型商业地产，还有政府愿意白给地皮，现在说起来好像痴人说梦，但李牧心里清楚，这不是什么天方夜谭，是切实发生过的事情。
万达广场的模式在国内商业地产里算是非常先进的，它做的不只是商业地产开发及运营这么简单，万达广场背后有大量中高端品牌商家捆绑，万达广场开在哪里，捆绑的企业就要跟着入驻，所以，万达广场一旦选择登陆某个城市，它带来的不仅仅是普通的消费娱乐，而是同时带来了一大堆知名品牌扎堆，对消费者的吸引力是非常大的，而且对地方政府来说，也是一举多得的招商引资策略，所以他们才会为了引进万达广场，而放低姿态、给出各种优惠扶持政策。
正是因为万达的这种操作模式，万达才有资格和自信说那句听起来狂妄，但却毋容置疑的话：万达广场就是城市中心。
和商业地产相比，住宅地产中政府的地位却是绝对的高高在上，除非有内部过硬的关系，否则做住宅地产还想拿政府大力的优惠扶持，可能性微乎其微，仅有的几种可能无非就是：老城区改造、棚户区改造、新城区建设这种投资风险大、操作困难大的项目，搞不好随时有可能万劫不复。
宋亮见李牧一言不发，一边开车一边好像还在想事情，忍不住问他：“想什么呢？说来听听？”
李牧微微一笑，说：“还是想商业地产的事情，越想越觉得大有可为。”
宋亮说：“如果你真觉得大有可为，那我们就可以试着去搞一搞，你刚才说的那种商业地产的规划，我觉得还是非常有远见的，不过真想在燕京做商业地产的话，咱们得先在这天子脚下站稳脚跟，先从住宅地产切入，练练手，也积攒些资本，毕竟做商业地产的成本还是非常高的。”
李牧点了点头，钱倒不是什么问题，今年自己手里至少有四条现金流，一个是传奇霸主外挂，这款外挂一个月的收入在百万左右；
另一个是开心农场，每天百万级别的流水，如果今年能够保持热度，至少也能赚个小几亿元；还有即将结束内侧的《奇迹mu》，这款游戏前半年要是做不到一天三五百万流水，都对不住自己重活这一场，九城运营它时的巅峰数据，应该是一天流水将近千万的；
最后一个现金流就是即将上线的yy了，yy如果上线，各种增值服务成了气候之后，每天的流水也至少要在百万级别才说得过去。
李牧是牧野科技、暴风娱乐的绝对大股东，今年赚到手的钱估计会是一个天文数字，这还不算李牧计划把易听网股份套现的预计收入，如果也算进来，恐怕今年真是要大丰收了。
有这么多盈利点在手里，李牧也有足够的把握去投资房地产项目，今年先拿住宅地产练练手，和宋亮、陈泽磨合一下，如果这个团队真的有默契，明年就可以上大规模的商业地产项目了，搞不好自己可以在2003年就把燕京的“万达广场”改头换面开起来。
开着车，李牧对宋亮说：“我给你在东三环定了个五星级酒店豪华套房，中午陈泽会过来