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当时余杭还是杭州下面一个县级市，在规划上没有纳入杭州市区，算是杭州一个“被遗忘的投资死角”。面对楼忠福放起的这颗“卫星”，一直在寻找发展机会的余杭市和星桥镇政府自然喜出望外。不仅余杭市政府高兴，杭州市政府也高兴，因为杭州下一步正准备将市区规划扩张到余杭。余杭“撤市设区”很快就会成为现实，现在广厦先行一步搞“卫星城”，无疑是对政府新规划的实际支持。
几方面对于“卫星城”计划一拍即合，星桥镇答应在东方科学园的基础上，再增加5000亩土地的使用权给楼忠福，让项目的用地达到6579亩。
天都城，这个后来轰动全国的“中国第一卫星城”，就这样横空出世。
在楼忠福的家乡东阳，广厦拿下占地5。3平方公里的万国建筑博览城项目。这个项目处于东阳和义乌的交界处。为了进一步扩大这个项目，广厦在2001年10月再从义乌取得了占地面积6。5平方公里的义乌市江南生态园区项目，并将这两个规划项目连为一片。这样一个13平方公里的区域，几乎都进入了广厦的名下。
在上海、南京、天津、西安和兰州，以及在安徽的合肥、蚌埠等地，广厦虽然没有“惊天”的动作，但也牢牢地在当地的地产市场占据了一席之地。
从1999年底到2002年底，短短三年之内，广厦以“神兵天降”的奇谋、以“千里卷平岗”的态势，稳稳地在中国地产市场上占据了前列位置。广厦的房产集团，也在几年之内成了全国地产行业中的超级“巨无霸”，在全国拥有24家成员企业。
“天都模式”引发造城浪潮
天都城项目，不仅是广厦房地产业中最著名、最具有代表性的一个项目，也是中国房地产业中具有“模式”意义的项目。不过，在急速变化的大环境中，盛名之下的天都城也让楼忠福深刻体会了树大招风的惊险。
在2000年9月的杭州西湖博览会上，天都城项目正式签约。一个预计投资80亿元、总建筑面积近400万平方米的“造城”项目正式诞生。
作为21世纪的“卫星城”，天都城涵盖了一个城市所需要的大部分设施，预计可居住人口达10万人。其项目内容包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大街、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会以及商业、运动、生活、娱乐、教育等相关配套。
广厦计划用6年到8年的时间打造天都城项目，并提出了“先做旅游、后做房产、总体规划、滚动开发”的发展模式。
无论是对广厦，还是对中国房地产业，这无疑都是一个里程碑式的项目。它既是中国“造城运动”的开篇之作，也是中国城市化道路上“企业经营城市”理念的最早实践和示范。以此为标志，中国房地产业的发展模式，也立即从“大盘时代”进入了“造城时代”。
“天都城模式”，从诞生之日起就受到社会各界，包括地产业界、媒体、学者、官员以及市民的热捧。
2001年9月8日，“天都城”举行第一次对外公开展示，立即吸引了8000多人前往追捧。这次展示推出的一期小区1000多套房子，一天内被预订一空。而且每套房都有三个以上的买主预订，创下房地产单日参观和预订人次最多的记录。
这个火爆场面成了轰动杭州的新闻。第二天《浙江日报》、《钱江晚报》、《今日早报》、《浙江青年报》、《余杭日报》和杭州电视台，都不约而同地把这一消息作为头条新闻。
“天都城模式”在很短的时间内，传遍了全国各大城市的地产业界，地产商们闻风而动，立即跟进。围绕“造城”的话题，2001年中国各地很快就兴起“经营城市”、“经营土地”的热潮。楼忠福一时风头全国无双，不仅成了“推动中国人居革命”的“造城英雄”，更成了才智魅力倾倒全国的“传媒宠儿”。而楼忠福当时信心之足、干劲之高，确实有一种“横槊赋诗，雄视当世”的感觉。
随着商家、学者、政府官员和舆论界的加入，各种以这些概念为主题的论坛和研讨会风靡全国，经营城市、经营土地的概念在2002年被捧到了沸腾的温度。从南到北，从东到西，全国的市长们都在谈论着如何以“经营城市”、“经营土地”的方式来加速城市化进程。另一方面，各地地产商的圈地运动也愈演愈烈。
这些显然不是头脑发热、空穴来风的炒作，围绕“造城”、“城市化”和“经营城市”、“经营土地”的话题之所以能在2001年和2002年时达到改革开放以来的最高点，实质是中国现实发展中各方面因素导致的一个“均衡结果”。
第二部分 向天堂的方向快跑第16节 激情燃烧的地产（2）
经过改革开放二十余年的高速发展，进入新的千年后，一路奔跑的中国人似乎突然发现自己遗忘了一个重大的问题——城市化。
虽然中国已经基本实现了工业化（第二产业产值在GDP中的比重已经超过了50％），但是中国的城市化水平还不到40％，这个比例不仅远远落后于发达国家，也落后于世界平均水平，甚至落后于部分经济发展水平不如中国的发展中国家。这一现实，不仅严重阻碍中国的现代化进程，也让腰包日渐厚实的中国人民有点接受不了。
在这个大背景下，“企业造城”、“经营城市”、“经营土地”概念的出现，难免被视为中国解决城市化难题的对症妙药和终南捷径。
这确实是一个激动人心的宏大话题，也是一个充满想象空间的旷世机遇。别的不用说，光是诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨的一句话，就足以让人热血沸腾——他断言，21世纪有两件事对世界影响最大：一是美国的高科技产业，二是中国的城市化。
尽管中国国土资源部在2002年5月出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但这个文件并未能够正冷却处于浩歌狂热中的“经营城市”、“经营土地”热浪。
2002年11月，中共十六大提出“全面建设小康社会”的宏大目标后，“造城”、“经营城市”和“经营土地”的热浪，更像火上浇油，本来已算高烧的温度一下子跃至极限。
不过，中国的事情，往往到了大家都一窝蜂地去做时，也就到了“物极必反”的时候了。加上中国的土地政策本身存在重大缺陷，在急剧发展的过程中，全国土地市场多年来存在的问题更是千夫共指，所有这些都预示着“山雨欲来”。
果然，从2002年末开始，中国政府针对土地市场、房产市场和银行信贷的文件一个接一个地出台。随后中央政府在全国开展土地市场大整顿，整个房地产市场的外部环境，一步步快速收紧。
“造城”、“土地经营”、“城市经营”的话题，不但被急速变化的外部环境突然冷却，而且逐渐变成了一个大家都不愿意再提及的敏感话题。原先热捧过这些概念的商家、官员、学者和媒体，在2003年几乎集体“失语”。
随着“科学发展观”的提出，随着原国土资源部部长田凤山的“翻身落马”以及新一轮宏观调控政策的出台，整个中国房地产市场的温度也在2004年回到了1998年以来的最低点。而一度风靡全国的“造城”、“土地经营”、“城市经营”，不但再没有喝彩之声，反而开始成为部分学者和媒体质疑、批评的对象，矛头锋芒所向，连一度被视为“企业经营城市”典范的天都城也受到波及。
在市场化和自由化的大道上节节迈进的中国社会，确实变得越来越复杂和微妙了。当然这种复杂和微妙本身也是中国社会进步的标志之一，因为在利益和话语日渐多元化的改革深水区，很多事情，都不能被简单地视为“好”或者“坏”了。
科学发展观的提出，正是基于这个已经变化了的新形势。
“后致富光荣年代”
对于中国二十多年的改革开放，经济学者张曙光作过一个赢得不少人认同的概括。他说，中国的改革开放大致可以分为三个阶段：在上世纪80